2020年，房地产金融监管力度持续强化。中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理机制，遏制房地产金融化泡沫化。银保监会主席郭树清多次发表文章指出房地产泡沫是威胁我国金融安全的最大“灰犀牛”，并多次在强调防范金融风险时提及房地产。8月，对重点房地产企业资金监测和融资管理规则的“三道红线”出台，12月底，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，央行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，银行端“两道红线”出台，中央对房地产金融监管进一步强化。

企业端:“三道红线”开启房地产的供给侧改革

2020年下半年，“三道红线”成为房地产热议的话题之一，“三道红线”具体指什么? 这将对开发商带来哪些影响?

1、“三道红线”是什么?  所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，将于2021年1月1日起全行业推行。

“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;  2、净负债率大于100%;  3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。对此，业内人士认为，在“三道红线”这一新规则之下，房企接下来将难以通过举债扩大规模，不少房企的债务偿还，也不能靠举债进行，只能依赖销售回款。    

2、“三道红线”是房地产行业新的挑战万科董事会主席郁亮在谈到“三道红线”时认为，中国房地产有三个阶段：2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代。“三道红线”对整个行业来说都是挑战。

3、红档内企业后续面临政策监管可能性大易居研究院智库中心研究总监严跃进认为“该政策实质上是长效机制的具体体现，也就是对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，可以理解为开启了保证房企后续既能够做好业绩，也能够稳定发展的路径，体现了房住不炒的理念。”某种程度上来说，三道红线就是在开启房地产供给侧改革的序幕，在三道红线出炉后，房地产金融红利时代结束了。当前企业端“三道红线”已在12家企业中试点实施，未来试点范围有望扩大。同时，银行端和个人端房地产金融监管将继续强化。房地产金融审慎管理制度的实施，一方面有利于平抑房价上涨幅度，另一方面也将影响企业融资，抑制企业规模增长，同时促使房企盈利驱动模式变革，从财务高杠杆转向经营高杠杆。“三道红线”是从房地产的需求端来降杠杆，2020年的最后一天，央行及银保监会发布的“两条红线”则从资金的供给端降杠杆。

银行端：“两道红线”触发地产新格局

2020年12月31日，中国人民银行和中国银保监会，赶在年末最后一天，发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》的通知（以下简称为《通知》）。

《通知》中明确了房地产贷款集中管理制度的覆盖范围、管理要求和调整机制，综合考虑目前银行金融机构的资产规模、机构类型、还有分档设置，房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置了一个过渡期，并建立区域差别化调节机制。核心内容是设置房贷“两道红线”。红线一：房地产贷款占比。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。红线二：个人住房贷款占比。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。 

“两条红线”政策的出台，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产贷款难度增加，国家对钱流入楼市的把控更严格。当银行在审批房贷时会思考度量，以避免超出监管要求。短期来说对楼市影响不大，一是因为目前来看，监管部门给的“房贷额度”较为充足（主要是大行），不大可能对目前个人贷款造成很大影响，顶多是房贷搬家，从小行搬到大行。二是对于房贷比监管部门为确保政策平稳实施，监管为银行机构设置了相应的业务调整过渡期。《通知》规定，2020年12月末，银行机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出《通知》管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。此外，银行机构需要在实施之日起1个月内，将调整方案报送央行、银保监会及其地方分支机构。同时明确个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施“两道红线”放在宏观大环境看，控制居民债务，提振消费，促进国内国际双循环经济发展，更具有实际意义。自此，房地产业形成了“三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资，降低房企负债，“两道红线”控制房贷规模，降低居民杠杆风险。严控两端！房地产业“3+2”道红线，将成为长期举措，补全了房地产长效调控机制中金融相关内容。