2020年是不平凡的一年，也是西安市全面发展的一年。西安市地区生产总值突破1万亿元、增长5.2%，成为西北地区首个进入“万亿俱乐部”的城市。2020年，中国GDP突破百万亿元，成为全球唯一实现正增长的主要经济体，得益于开放的经济和有效的抗议。内外双循环新经济格局将支撑经济发展持续复苏，房住不炒仍是主基调，因城施策，差别化调控，不搞一刀切。      

2020年各项任务的完成，标志着西安国家中心城市建设踏上新的历史征程。2021年，西安还将以科技创新引领城市发展，大力推进国家超算（西安）中心、国家分子医学转化科学中心建设，积极参与陕西秦岭国家实验室建设，支持科研院所、高校加强关键核心技术协同攻关。西安新房价格连续上涨57个月，备案价零涨幅为短期稳市场、稳均价手段，长期来看，增加供应才是稳价核心2021年调控，将以稳为主。

2020年，西安市规模以上工业增加值增长7%，全社会固定资产投资增长12.3%，三项指标增速均位居副省级城市前列，取得了疫情防控和经济社会发展的双胜利。六大支柱产业总产值突破4000亿元、增长23.7%，5大新兴产业和6大生产性服务业营业收入分别增长8.5%和7.5%。西安上榜全国经济影响力十强城市，入选首批国家文化和旅游消费试点城市。328个市级重点在建项目完成投资3696.7亿元、达年计划的131.5%，项目投资进度和开工率均创近年最好水平。2020年交通方面，西安地铁三线齐发，八线运营，地铁5号线、6号线一期、9号线于12月投入运营服务，全网增加运营里程83公里，运营总里程达到245公里，由全国第15位跃居全国第9位。新线路开通带动沿线项目高质量发展，2020年西安优质写字楼市场供需放量持续回暖，TMT需求旺盛；优质零售物业市场新增项目招商良好，存量项目保持活力；投资市场办公项目关注度高，地铁沿线热度上升。

一、相关新闻资讯

1、在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态 12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组在2020年华夏房地产投融资高峰论坛上发布的《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》指出，新冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。

2、2021年西安市初步安排市级重点项目740个，总投资2.5万亿元，年度计划投资3950亿元12月5日，西安市召开2021年市级重点项目建设工作会，从市发改委了解到，2021年全市初步安排市级重点项目740个，总投资2.5万亿元，年度计划投资3950亿元。地铁1号线三期等48个城建基础设施项目，计划投资670.3亿元 据市发改委介绍，2021年市级重点项目中，续建项目314个，新开工项目159个，前期储备项目267个。总投资30亿元以上项目206个。计划竣工项目91个。

3、苏宁、龙湖再入西安空港新城7宗商住地吸金9.05亿12月18日西安市西咸新区空港新城8宗商住地同日出让，总出让土地面积570亩，成交总价9.05亿元。其中，陕西省西咸新区空港新城安居置业有限公司连摘4宗，苏宁置业连摘2宗，龙湖摘得1宗，另有1宗流拍。空港新城安居置业所获4宗商住地用于安置被拆迁群众，均以底价成交，成交金额为2.74亿元。

4、报告预计: 2021年中国房价同比涨5% 12月29日贝壳研究院发布的《数字化居住:2021年新居住展望》报告预计，2021年中国楼市总体平稳，新房和二手房价格同比涨幅收窄至5%左右，同时区域市场表现继续分化，长三角房价涨幅靠前。5、西安新房价格环比上涨0.5%，二手房价格环比上涨0.3%，涨幅均出现回落国家统计局12月14日发布的数据显示。西安新房价格环比上涨0.2%，二手房价格环比下降0.3%，涨幅均出现回落。6、陕西固定资产投资已连续6个月正增长陕西省统计局最新发布的消息显示，1-11月，全省固定资产投资同比增长3.8%，已连续6个月正增长，增速较1-10月放缓0.8个百分点，高于全国1.2个百分点，位居全国第16位。西安交通大学郝渊晓教授表示，总体上看我省固定投资表现较好，未来我省经济发展的预期向好。高新技术和民生方面的项目投入较大，不仅为经济发展提供支撑，也为我省改善民生提供更为广阔的发展动力。

二 、优质写字楼市场 

2020年全年西安写字楼市场先抑后扬，年初因为疫情和居家隔离，新增供应纷纷推迟入市，净吸纳量同比大幅度萎缩。 从二季度开始疫情得到有效控制，写字楼市场开始恢复生机。第四季度，净吸纳量达全年峰值10.5万平方米，全年净吸纳量逾18万平方米。全年净吸纳量虽然同比下降约49%，但可以看到得益于西安众多的科研院校和人才优势，TMT及在线教育企业布局迅速，租赁成交保持活跃。同时，亦有部分企业暂缓的租赁决策有望于2021年一季度或二季度重启选址。  

2020年第四季度，西安写字楼市场录得3个项目共10.3万平方米的新增供应，全年录得新增供应29.2万平方米，新增项目主要聚集在高新和城北，年末全市写字楼总体量达到623万平方米。租赁市场持续活跃，受地铁新线路开通的积极影响，以高新为代表的地铁沿线写字楼需求在四季度明显提升，带动本季度全市写字楼净吸纳量录得10.5万平方米，全年净吸纳量录得18.8万平方米，空置率环比下降0.6个百分点，至34.1%。季末全市优质写字楼租金报价同样本环比上升0.3%，录得每月每平方米87.6元。

需求方面，TMT（38.8%）、传统金融（21.8%）和商务服务（11.3%）是本年度西安写字楼市场的主要驱动力。科技新媒体需求保持高速增长，四季度录得中诺通讯在永利国际金融中心新租4,300平方米，网易有道在高新扩租6,000平方米，好未来在建科中心扩租5,100平方米，粉笔网在中铁第一国际和恒石国际中心分别扩租3,000平方米和1,500平方米。传统金融行业租赁需求集中在高新，四季度录得浦发银行在中铁西安中心扩租2,200平方米。全年来看，高新是西安写字楼租赁的热门区域，城北、曲江也是较为活跃的成交板块。

2021年预计将有66万平方米的新增供应入市，其中甲级写字楼占比超过50%，非核心区供应占比超过50%，全市写字楼总体量将突破680万平方米，受新入市项目影响，短期内空置率将小幅回升。已投入运营的地铁5号线、6号线1期和9号线持续提升沿线商务区的租赁表现，带动优质项目租金稳中有升。

三、优质零售物业市场

2020年四季度，西安零售物业市场录得立丰城LECITY、龙湖西安香醍天街2个新项目入市，新增体量27万平方米，全年新增零售面积42.5万平方米，推动全市零售物业总体量突破600万平方米。新增项目采取积极的招商策略，开业品牌入驻率均达到90%以上；存量项目持续更新租户保持活力，开元商城、世纪金花等百货更新多个服饰、美妆品牌，赛格国际购物中心6层调改加大零售业态比例，老城根Gpark、MOMOPARK引入多家西安首店。受此影响，四季度录得全市优质零售物业净吸纳量30万平方米，全年净吸纳量15.1万平方米，空置率环比下降0.7个百分点至6.0%。季末购物中心首层平均租金同样本比环比提升0.4%，录得每月每平方米269.7元。

需求方面，零售类业态依然是主要的需求来源，但核心区域与非核心区域存在明显差异。核心区域百货商场较多，零售业态需求占比更高，新开门店中占比达到62%；非核心区域 餐饮及体验业态需求提升，分别高于核心区域5.6个百分点和4.6个百分点，零售业态需求占比下降至52%。品牌方面，以调色师、WOWCOLOUR为代表的美妆集合店品牌，以华为、小米为代表的3C品牌，以周大福为代表的珠宝品牌，以海底捞、贤合庄为代表的火锅品牌，以一点点为代表的饮品品牌，均在本年度积极拓展市场，开出多家新店。 

受疫情影响，部分零售物业延期开业，预期2021年将有超过100万平方米的新增供应。大量新项目入市，将在短期内推高市场空置率。值得关注的是，2021年西安召开十四运，将激发新的消费潜能。

在‘颜值经济’日益火爆以及审美文化多元化的趋势下，化妆品成为主流消费品，特别是作为年轻客群的一种刚性、高频需求。同时，近几年随着一大批新锐国货品牌崛起，国人对国货潮牌的关注度越来越高，尤其是年轻一代消费者，在国潮话题中的参与度越来越高，以完美日记、中国李宁为代表的国产品牌深受95后喜爱。疫情后购物中心纷纷进入了集中招调期，美妆、国潮的品牌的引入是商业项目的调改动向。新生代国产美妆零售及中国风联合潮品正在成为商场招租的心头好，通过国潮品牌引入从而聚焦了‘Z世代’消费群体的注意力和购买力。 

四、投资市场

西安全年录得4笔大宗交易，成交金额共计人民币28.8亿元，主要集中在第四季度。从交易的物业类型看，投资者更倾向办公市场，今年成交物业均为办公类物业，目前投资者对此类物业的关注度持续走高，且可选择空间大，全市超过70%待售项目为写字楼项目。从投资区域看，以核心区交易为主，2020年共成交3宗，占比75%。受地铁新线路开通影响，地铁沿线项目热度上升，高新、沣东、沣西、航天成为投资热点区域。从投资目的看，投资类增值型需求增加，全年自用型需求仅占25%凭借突出的硬科技优势与人才优势，西安未来将吸引更多科技研发企业、在线教育企业设立企业总部或第二总部，自用型需求将持续增加。

“2021年是‘十四五’开局年，也是全运年，随着西安城市骨架的不断拉大，新兴区域和市场的关注度不断上升，一线品牌房企及政府平台公司均在优质区域兴建办公及商业项目，多样化的产品设计和灵活可变的交易方式，将吸引自用买家和投资者的目光，从而不断提升市场的去化速度，缓解供应压力。”

五、2020 年西安土拍交易情况

    1、2020年的土拍市场，疫情下2月几乎停摆！政策及时，复工后土地市场持续火热

    2、港务区成交排名第一，西安土拍热点逐步外溢

    3、高溢价频现，土拍附加成本增多，房企资金及运营门槛抬高

总结：2020年西安土拍市场，主城区占比进一笔缩减，西安外围区域市活跃度进一步加强，土地成交有进一步外溢趋势；主城区高溢价频现，房企资金及运营门槛抬高，倒逼西安市产品升级和价格升级，刚需客户只能进一步外溢。整体土拍市场呈现间歇式放量，区域成交呈现冷热分化升级明显现象。

六、西安房企情况 

1、融资渠道收紧，房企资金承压 8月20日，住房城市建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议形成了重点房企资金监测和融资管理的三档规则及三道红线。另外，根据踩线情况，房企被划分为红橙黄绿蓝靛紫的所在单位将直接影响房企的融资额度。三道红线： （1）房企剔除预收款后的“资金负债率”不得大于72%  （2）房企的“净负债率”不得大于100% （3）房企的“现金短债比”小于1% 另外，根据融资新规，拿地销售比，经营性现金流情况也是考察的重要指标，拿地销售比不高于40%，连续三年经营性现金流为负，同时需要对拿地资金来源等作解释。
    2、西安TOP10品牌房企高居不下

3、品牌房企扩充土储，布局向外转移 
   （1）房企拿地排行

    （2）营销动作

总结：史无前例的三道红线，导致房企融资渠道，收紧降低资金杠杆率为朴坊曲加强营销变现，西安全国性房企明显在四季度降价促销，2020年，全年全国性品牌房企在西安市市占率进一步提高，但拿地热情依旧张高涨，2020年西安市场营销动作来看，上半年疫情防控以线上营销为主，下半年营销回归常态渠道占比大增。

七、市场需求

 1、需求走势疫情期间西安市登记人数情况惨淡，4月后核验人数激增，需求明显积压。 

    2、需求对比
    疫情与价格双重加压，促使高性价比刚需楼盘持续火热。

总结：疫情后，西安主城区核验人数激增需求明显积压，市场上刚需产品供应量持续供不应求，高性价比刚需，楼盘登记情况持续火爆。改善购房者不慌不忙，可以理性选。2021年高端改善产品存在大量潜在供应，高端购买力不足，改善需求存在下降可能。

八、2021楼市预判

1、2021年三架马车恢复常态，拉升2021年GDP增长7%以上 （1）消费者信心回归，持续保持升势消费指标保持升势不减，并逐步回归常态，且随着国内经济环境复苏，居民消费信心回归， 我国消费还将会保持升势，从而成为拉动我国经济增长的强劲动力。（2）疫情转点出现 RCEP 助力外贸市场进一步扩张全球疫情爆发尚未得到遏制的情况下，中国成为世界后勤保障基地拉升对外出口规模2021年新冠疫苗的广泛应用全球疫情迎来拐点需求，进一步恢复外贸市场份额，进一步扩大全球最大的RCEP正式签署加强各国以后，经济恢复我国外贸市场将进一步扩张。（3）国内投资领域稳固，国外投资纷纷进驻2021年固投指标仍保持盛世，且国内在原有投资领域新增新基建概念，并加大投资助力固投指标盘升双循环一下，中国成为全球最具潜力的内需市场，全球企业也纷纷加码中国市场推动投资增长。2021是十四五规划的开局之年，政府将继续深化双循环政策，助力“三驾马车”快速恢复，且受2020年低基数影响，2021年季度经济增速将呈前高后低态势，预计2021年GDP增长7%以上。

2、坚持“房住不炒，因城施策”，热点城市加码 （1）宏观政策：十四五规划意见稿也要求坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”。房地产政策层面要稳字当头，继续坚持“房住不炒，应城施策”的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。（2）地方政策：热点城市继续坚持调控目标，“四限”，恐难以松绑；房价过快上涨，是不能碰的红线，一旦地方楼市出现过热现象，政府必将加码调控经济恢复压力大的三，四线城市有一定政策放宽空间，例如：实施需求端刺激的购房补 贴，税费减免等政策。（3）金融政策：货币政策维持稳定金融监管，继续加码金融政策2021年货币政策大概率继续保持稳定，与流动性管理工具与金融监管政策，相互配合，来稳定杠杆、防范金融风险。货币政策与宏观审慎管理双支柱体系下，维持流动性合理，利率平稳，实现宏观杠杆率基本稳定。2021年重点整治房地产金融风险，房地产金融监管政策或将成为2021年重要的政策主线之一，并逐步趋严。

3、西安楼市短期趋稳，调整长期看涨 （1）西安政策短期内房价零增长，成为主要调控手段，四限政策保持稳定，保刚需仍是政策主要导向，长期来看，2021年调控将以稳为主，下半年备案价格审批力度或将放松。 （2）西安市场 土地面积主城区土地供应进一步缩减，外围开发区成为新的土地争抢热点；住宅层面：短期内供应放缓，刚性需求进一步积压，成交表现或有下滑，成交均价趋稳，市场横盘调整；长期来看，西安供应主流向改善靠近，主力产品面积下限将逐步提升；成交方面或在二、三季度激增，成交价格受西安土地成本依然高企影响，拉高未来房价预期。

4、房企土储规模下降，白热化竞争加剧品牌房企市占率提高 （1）房企三道红线政策下，约束其有息负债增长规模，在达到国家要求的降负债目标下，房企的土储规模将会有所下降。2021年房企融资渠道收紧，外加拿地成本的提高，未来房企进入考验运营能力和打造产品力的对抗时代。2021年品牌房企地位进一步固化，其布局重点向外围开发区转移，中小房企将面临并购和转型。